COME CALCOLARE IL ROI DI UN’OPERAZIONE DI FLIPPING IMMOBILIARE

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Nel flipping immobiliare, sapere esattamente quanto potrai guadagnare prima ancora di iniziare un’operazione è essenziale. 

Il ROI – acronimo di Return On Investment, ovvero Ritorno sull’Investimento – è lo strumento principale per valutare la redditività di un progetto di flipping. 

In questo articolo, vedremo come calcolarlo correttamente e quali voci di costo includere.

1. Cos’è il ROI e perché è fondamentale 

Il ROI indica la percentuale di guadagno (o perdita) generata rispetto al capitale investito. 

Calcolarlo ti permette di confrontare diverse opportunità e scegliere quella più redditizia. 

Una buona operazione di flipping dovrebbe garantire un ROI minimo del 15-20%.

2. Formula del ROI nel flipping 

La formula base è:

 ROI = (( Prezzo di vendita − Costi totali) / Capitale investito) × 100

Ma attenzione: ogni voce deve essere calcolata con cura.

3. Quali costi includere nel calcolo

• Prezzo d’acquisto dell’immobile (inclusi notaio, imposte, mediazione)

• Costi di ristrutturazione (materiali, manodopera, progettazione)

• Spese finanziarie (interessi passivi su mutui o prestiti)

• Tasse e imposte sulla vendita

• Costi di gestione e promozione (home staging, annunci, commissioni agenzia)

• Spese impreviste (stimare almeno un 10% extra per sicurezza)

4. Capitale investito: cosa considerare 

Il capitale investito è la somma effettivamente immessa dall’investitore. 

Se usi finanziamenti esterni, considera solo la tua quota iniziale. 

Se autofinanzi l’intero progetto, considera l’intero capitale.

5. Esempio pratico 

Supponiamo:

    • Prezzo acquisto + costi notarili: €120.000

    • Ristrutturazione: €30.000

    • Spese varie e tasse: €10.000

    • Prezzo di vendita finale: €190.000

ROI = ((190.000 - (120.000 + 30.000 + 10.000)) / 160.000) × 100 = 18,75%

Un’operazione ben pianificata con un margine interessante, soprattutto se i tempi di vendita sono contenuti.

6. ROI vs tempo: l’importanza della velocità 

Il tempo è un fattore cruciale nel flipping. 

Un ROI del 18% in 6 mesi è molto più interessante dello stesso ROI in 18 mesi. 

Considera quindi anche il ROI annualizzato per confrontare operazioni con tempistiche diverse.

Conclusione: 

Calcolare il ROI in modo preciso e realistico è il primo passo per valutare la bontà di un’operazione di flipping. 

Integrare ogni voce di spesa, stimare il prezzo di vendita in modo prudente e considerare i tempi ti aiuterà a costruire un business immobiliare solido e profittevole.

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