COME RISOLVERE O PREVENIRE NEI CONDOMINI SEMPLICI IL CONDOMINE CHE A PRIORI NON VUOLE PAGARE PER LA MANUTENZIONE DI UNA PARTE COMUNE (AD ESEMPIO PER IL TETTO) ?

Il problema del condomino che si rifiuta a priori di pagare per lavori necessari su parti comuni (come il tetto) è frequente nei condomini minimi o semplici, dove la gestione spesso è più informale e priva di un amministratore professionale. 
Tuttavia, esistono strumenti giuridici e operativi per affrontare e prevenire situazioni simili.

🔧 1. Inquadramento giuridico

Il tetto è una parte comune ex art. 1117 c.c., e tutti i condomini sono obbligati a partecipare alle spese di manutenzione in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo diverso accordo.

⚖️ Cassazione Civile n. 13689/2010: ogni condomino non può sottrarsi al pagamento delle spese necessarie per la conservazione delle parti comuni.

✅ 2. Cosa fare PRATICAMENTE

📌 A) Convocare un'assemblea

Anche nei condomini senza amministratore, è possibile convocare un’assemblea scritta o informale:

    • Convocazione da parte di almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio.
    • Delibera valida se approvata dalla maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 1/3 del valore millesimale (art. 1136 c.c.).

📌 B) Delibera dei lavori urgenti

Se il tetto è danneggiato e compromette l’abitabilità o l’integrità dell’edificio:

    • Anche un singolo condomino può procedere ai lavori urgenti (art. 1134 c.c.) e poi chiedere il rimborso agli altri.
    • Per lavori non urgenti, serve delibera assembleare.

📌 C) Agire legalmente contro il condomino moroso

    • Se c'è una delibera valida e un condomino si rifiuta di pagare, gli altri possono:
        ◦ Anticipare le spese.
        ◦ Procedere legalmente per decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo (art. 63 disp. att. c.c.).
        ◦ Iscrivere ipoteca sull’immobile del moroso (previa ingiunzione non opposta).

🛡️ 3. Come prevenire il problema

📝 Redigere un regolamento interno
Anche in piccoli condomini, è utile avere un regolamento scritto che:
    • Definisca le regole per la convocazione delle riunioni.
    • Chiarisca i criteri di ripartizione delle spese.
    • Preveda sanzioni o maggiorazioni per chi ritarda nei pagamenti.

🤝 Stipulare un accordo privato tra comproprietari
Si può firmare una scrittura privata in cui tutti si impegnano a partecipare a spese straordinarie quando deliberato dalla maggioranza.

🚨 4. Se il danno compromette la sicurezza
Nel caso di infiltrazioni gravi o pericolo di crollo, i condomini favorevoli ai lavori possono:
    • Segnalare la situazione all’ ASL o alla Polizia Locale, che possono imporre i lavori per motivi igienico-sanitari o di sicurezza pubblica.
    • Far intervenire il Comune, che può emettere ordinanza di messa in sicurezza a carico dei proprietari.


CONCLUSIONE ?  

📌 In sintesi:

    • Meglio nominare un professionista Architetto a supportarvi nella gestione immobiliare, data la complessità di molte procedure
    • Meglio avere una figura esterna amministrativa che possa fare da arbitro e giudice e porre l' ultima parola su ogni decisione comune, non risolvibile per interessi confliggenti e contrastanti tra i comproprietari.


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